Que signifie LMNP?

LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. Ce dispositif fiscal au nom un peu barbare existe depuis de nombreuses années en France (1949). Il est destiné aux personnes souhaitant mettre un logement meublé en location (studio, appartement…). Toutefois pour en bénéficier il existe des critères. Nous allons les détailler par la suite.

Quelles sont les conditions du LMNP?

  • Acheter un logement meublé à usage d’habitation pour devenir Loueur en Meublé Non Professionnel.
  • Le revenu de la location ne doit pas dépasser 23 000€ TTC par année.
  • Le revenu de la location doit représenter 50% des revenus de l’investisseur au maximum.
  • Ne pas être inscrit ou registre du commerce et des sociétés (RCS) avec le statut de loueur de meublés professionnel.

Quels sont les avantages du LMNP?

  • Les prix afin d’acquérir un LMNP sont relativement peu élevés. Si vous choisissez d’acheter un LMNP ancien, vous pouvez trouver des biens vendu entre 50 000 euros et 70 000 euros.
  • Vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse sur vos revenus locatifs.
  • Selon les conditions, vous aurez la possibilité de récupérer la TVA sur l’achat d’un LMNP neuf.
  • Vous êtes assuré de toucher un loyer même en cas inoccupation du bien.
  • Vous n’avez aucune gestion du bien. Tout est réalisé par le gestionnaire.

Quels sont les inconvénients du LMNP?

  • le prix du bien peut parfois diminuer avec le temps. C’est une notion à bien prendre en compte lors du calcul de rentabilité d’un LMNP.
  • Il est important de choisir un gestionnaire fiable et compétent afin de gérer correctement votre LMNP.
  • Vous êtes lié par un bail avec votre gestionnaire sur une période déterminée dans un contrat. Une fois ce contrat terminé, ce bail peut ne pas être reconduit ou renégocié à la baisse.
  • Il faut concidérer un LMNP comme un investissement. Vous ne pouvez pas habiter dans un bien acquis dans le cadre de cette procédure. En effet les LMNP sont des investissements spéciaux comme des EHPAD par exemple.

Comment sont imposés les revenus en LMNP?

BIC réel

Les revenus que vous allez percevoir avec un logement Meublé Non Professionnel sont imposés comme bIC ( bénéfices industriels et commerciaux) si ces revenus dépassent 32000 €.

Une comptabilité complète est alors nécessaire mais les charges suivantes pourront être déduites:

  • L’amortissement des travaux
  • L’amortissement du bien
  • Les assurances
  • La taxe d’habitation
  • Les travaux de réparation
  • La taxe foncière
  • Les frais de notaire
  • Les intérêts d’emprunts

Si la déduction de l’ensemble de ces charges permet la création d’un bénéfice, celui-ci est alors à additionner à vos revenus.

Si la déduction des charges créé un déficit, celui-ci est reportable sur les benefices des années suivantes ( pendant 9 ans)

Micro-BIC

Si vos revenus sont inférieurs a 32k €, vous aurez la possibilité de choisir le régime d’imposition micro-BIC

Avec ce régime, vous ne pourrez pas déduire de charge mais vous aurez automatiquement un abattement de 50% sur votre revenu net imposable. Le Micro-Bic est vraiment intéressant seulement si vos charges sont inférieurs à 50%.

LMNP: gestion de la TVA

Dans certains cas vous aurez la possibilité de récupérer la TVA. Pour en bénéficier, vous devrez alors faire l’acquisition d’un LMNP para-hôteliers ( exemples: EHPAD, résidences étudiantes, résidences d’affaire, résidences de vacances…).

La résidence dans laquelle le logement LMNP fait partie doit également proposer 3 des 4 services suivants :

  • assurer la fourniture de linge de maison.
  • assurer le nettoyage des locaux.
  • un accueil de la clientèle.
  • prestation de petit déjeuner.

Attention, il faut savoir que la TVA lors de l’achat n’est totalement acquise qu’à partir de 20 ans d’exploitation. Si jamais le propriétaire d’un logement LMNP ou le gestionnaire décident de stopper la location de celui-ci, la TVA devra être remboursée au pro-rata des années restantes (par 20èmes).

Quels sont les biens éligibles au statut LMNP 2018 ?

  • Les résidences étudiantes
  • Les résidences LMNP d’affaire
  • Les résidences LMNP de tourisme
  • Les résidences LMNP sénior
  • Les EHPAD

1 – Les résidences étudiantes

Investir dans un LMNP en résidence étudiante a été mise en place afin de répondre à une demande toujours grandissante de logement étudiant dans les grandes villes de France. D’après les dernières études, c’est l’un des placements les plus aimé des investisseurs en LMNP.

Avant de choisir un tel investissement pensez bien à vérifier quelques critères comme la localisation. La ville tout d’abord et ensuite le quartier ( est ce que le bien est proche des universités?). Ensuite demandez vous si les loyers proposés sont en adéquations avec la demande.

2 – Les résidences LMNP d’affaire

Les résidences d’affaire sont la plupart du temps localisées dans les centres villes et proche des centres d’affaires. Tout comme les résidences étudiantes, la demande est en forte croissance pour ce genre de logement. De la même façon il conviendra de bien réfléchir et d’étudier l’implantation d’un tel investissement.

3 – Les résidences LMNP de tourisme

La France est le pays accueillant le plus de touristes chaque année et la tendance est toujours à l’augmentation. Pour palier et éviter le manque de logements afin d’accueillir nos touristes, il a été mis en place la possibilité d’investir dans des biens situés dans des zones touristiques de France.

4 – Les résidences LMNP sénior

Une LMNP senior est une structure immobilière non médicalisée adaptées notamment aux personnes âgées qui ne sont pas dépendantes. La plupart du temps, de tel logement sont pensés et construits afin de recevoir des personnes âgées (bâtiment de plein pied, des portes larges…).

On observe à une explosion de la demande de ce type de résidences ces dernières années. Et avec le nombre croissant de personnes agées un tel investissement est vraiment pertinent en 2017.

5- Les EHPAD

EHPAD signifie Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes. La plupart du temps il s’agit de chambres médicalisées dans un établissement de type maison de retraite.

Comme nous l’avons dis plus haut avec le vieillissement de la population et le nombre croissant de personnes âgées, acheter un bien dans un EHPAD peut être un bon investissement.

 

Les Investissements LMNP et l’ISF ?

Un logements acquis dans le cadre d’une procédure LMNP est assujettis à l’ISF et entre donc dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune.